¿Cómo escriturar si sólo tengo un contrato privado?

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Situación bastante común es comprar una casa, terreno o departamento a algún familiar, amigo cercano o conocido y con motivo de la cercanía personal que existe entre las partes y la intención de ahorrar en los gastos de escrituración, se llega a decidir que es “más que suficiente” firmar un simple contrato privado de compraventa, muchas veces “de machote”, pagar el precio y hacer entrega física de la propiedad.

En resumen, las partes no cuentan con una escritura pública de compraventa como soporte a su operación, pudiéndose prolongar esta situación por varios años e incluso, de forma indefinida.

En el presente artículo podrás aprender sobre las consecuencias de contar con tan sólo un contrato privado de compraventa, sus riesgos y las vías que existen para regularizar esta complicada situación.

¿Es válido un contrato privado de compraventa sobre un inmueble?

Un contrato privado de compraventa sobre cualquier inmueble es válido de manera parcial, es decir, sólo entre las partes que lo celebraron, pero no frente a terceras personas que no celebraron ese contrato privado.
Como analogía, podríamos decir que la compraventa inmobiliaria es como una receta de cocina con varios ingredientes; cuando firmamos un contrato privado, le falta un ingrediente muy importante, que es darle forma pública.
Para ejemplificar de manera muy esquemática este efecto limitado del contrato privado de compraventa sobre inmuebles, digamos que Pedro le vendió a María un departamento por medio de contrato privado.
Si el mismo Pedro le pidiera de vuelta el departamento a María sin justificación alguna, María podría oponerse y defenderse legalmente frente a dicha reclamación, pues el contrato privado es válido entre ellos porque son las partes que lo celebraron. En este sentido limitado, el contrato privado de compraventa es completamente válido entre las partes.
En cambio, si María pretendiera vender ese departamento a una tercera persona llamada Roberto, este último no estaría obligado a reconocer ese contrato privado de compraventa, pues no es parte del mismo.
Además, si Roberto consultará la información que existe sobre el departamento en el Registro Público de la Propiedad, se daría cuenta que está a nombre de alguien más.
Por tanto, Roberto podría declinar sus intenciones de compra y solicitar la devolución de cualquier anticipo a María, pues el contrato privado (celebrado entre María y Pedro) no tiene efectos legales obligatorios frente a Roberto.
En este sentido, el contrato privado de compraventa no es oponible frente Roberto, ni frente a cualquier tercero. De igual manera, María no podría hipotecar el inmueble, donarlo a sus hijos de manera legal, entre muchos otros actos.
Como se puede inferir del ejemplo anterior, el mismo contrato privado de compraventa sólo “existe” entre Pedro y María, más no existe respecto de cualquier otra persona fuera de las partes. Es como si el contrato privado fuera “invisible” hacia el mundo exterior y ese es el mayor defecto del contrato privado de compraventa, pues deja en estado de vulnerabilidad a las partes, sobre todo a quien compra bajo dicho esquema.

¿Por qué es tan importante contar con una escritura pública sobre un inmueble?

La respuesta más sencilla sería decir que así está establecido y ordenado por ley. Pero más allá de una respuesta legalista como la anterior, existen grandes aspectos de fondo que debemos explicar, pues que la ley ordene que las transacciones sobre inmuebles ocurran de una manera “pública” tienen grandes ventajas para el comprador y para el vendedor, veamos:

Seguridad Jurídica: Cuando existe una escritura pública de compraventa que ha sido inscrita en el Registro Público de la Propiedad, la compraventa se convierte en una realidad jurídica que es válida incluso frente a terceras personas que no participaron la misma. Es la “verdad legal”. Mientras no exista un juicio que controvierta la escritura pública, la misma es válida frente a todos.Para el vendedor es una garantía de seguridad legal en el sentido de que cualquier mal uso con la propiedad vendida, le será fácil acreditar que fue vendida con una fecha cierta y comprobable en el tiempo. Para el comprador, le será sencillo acreditar su calidad de propietario para cualquier trámite, transacción, modificación o juicio sobre el inmueble.
Certeza Legal: La mera existencia de un contrato de compraventa por medio de escritura pública, implica que existió una revisión legal al inmueble en sus aspectos más básicos por el notario correspondiente. Desde este punto de vista existe un “aval” sobre que el estatus legal de la propiedad fue suficiente para generar una escritura pública.En caso contrato, la mera existencia de un contrato privado implica con una probabilidad del 99% que ningún profesional haya revisado su situación y por tanto, un alto grado de riesgo de haberse generado un contrato de compraventa privado nulo o anulable por defectos legales en su redacción o por la situación misma de la propiedad.
Seguridad Económica: La propiedad debidamente escriturada tiene un potencial económico mucho mayor que un inmueble tan sólo amparado por contrato privado, pues el primero tiene el potencial de ser vendido a terceros, utilizado como garantía para obtener un crédito hipotecario, ser donado a los hijos o heredado legalmente.Los inmuebles que tan sólo están amparados por contratos privados no alcanzan en ningún caso valores de mercado y su comercialización es altamente complicada; de igual manera ningún banco los toma como garantía. Su potencial económico se ve disminuido de manera profunda.
Regularidad Fiscal y Financiera: El realizar una escritura pública de compraventa, también implica para las partes que han pagado los impuestos locales y federales que se causan con la compraventa inmobiliaria y por tanto, pueden estar tranquilos de que no tendrán problemas fiscales en un futuro cercano por esa transacción.Además, desde el punto de vista del vendedor, tendrá justificado con documento público, la fuente del ingreso recibido como precio de la operación frente a bancos, hacienda y la autoridad anti-lavado de dinero.
Conservación Documental: Las escrituras públicas de compraventa que se encuentran en manos de las partes, son en verdad copias autorizadas de la escritura pública. La escritura pública originalmente firmada, siempre estará en poder del notario o de un archivo oficial con altas medidas de seguridad.Lo anterior hace posible que frente a cualquier extravío de los originales, siempre se puede obtener una reposición. Además, hace imposible la alteración de documentos, pues siempre será factible consultar a la fuente original de la escritura pública.

Si ya cuento con un contrato privado ¿Cómo puedo regularizar mi situación?

Si bien el contrato privado cuenta con muchos inconvenientes, tiene la virtud de que su existencia posibilita una o varias vías de regularización legal, es decir, evolucionar a tener un título de propiedad basado en escritura pública o en una sentencia judicial
En resumen, los siguientes procesos son las alternativas para regularizar el estado legal de un contrato privado de compraventa:

Formalización voluntaria.
Formalización judicial.
Prescripción Positiva o Usucapión.

Formalización voluntaria del contrato privado de compraventa

La formalización voluntaria del contrato privado de compraventa es la solución más sencilla de todas, sin embargo, requiere de manera forzosa los siguientes elementos para ser implementada:

Que la propiedad cuente con un estado legal óptimo para ser materia de una escritura pública. En caso contrario, no se puede acceder a la formalización de manera directa, pues habrá que desahogar primero cualquier procedimiento para obtener el estado legal adecuado.
Contar con la presencia y conformidad del vendedor, junto con su cónyuge en casos que así lo requiera.
Tener el original del contrato privado.
Tanto el comprador como el vendedor deberán contar con los recursos económicos suficientes para cubrir los gastos de formalización, ya que lo más probable es que ambos deberán de pagar no sólo los gastos que genera una escritura de compraventa regular, sino que además, se deberán de cubrir los recargos y actualizaciones de los impuestos locales y federales que se causaron desde el momento de la firma del contrato privado.Respecto de este punto, mientras más tiempo pase sin formalizarse el contrato, más recargos y actualizaciones se sumarán al presupuesto de escrituración.

Si se cuenta con los requisitos anteriores, se puede consultar a un abogado especializado en derecho inmobiliario con el fin de asesorar a las partes en los siguientes pasos, tanto frente a valuadores, gestores y notarías.

Formalización judicial del contrato privado de compraventa. Acción pro forma

En caso de que no sea posible contar con la colaboración de quien debe firmar como vendedor la escritura pública de formalización, se deberá de solicitar a un Juez local en materia civil, que obligue al vendedor a firmar ante notario el documento público necesario. A esta acción legal se le llama Acción Pro Forma.
Los requisitos necesarios para ejercer esta acción son los siguientes:

Contar con el documento original del contrato privado de compraventa.
Consignar ante el Juzgado el precio total de la compraventa, en caso de no haberse saldado en su totalidad. En caso de haberse liquidado el precio por completo, contar con los comprobantes de pago.

En este caso tendrás que contratar a un abogado para interponer un juicio civil en el que, en primera instancia, se localice a la persona que te vendió el inmueble. En caso de no contar con la dirección, se puede solicitar al juzgado que pida apoyo a otras autoridades sobre la información del domicilio del demandado.
Ahora bien, el demandado puede alegar que su firma es falsa, que no recibió dinero o cualquier otro argumento para negarse a firmar el contrato de compraventa y la escrituración.
Por esto es importante desahogar las pruebas que se tengan y presentar testigos, en caso de ser necesario, para ser interrogados frente al Juez, e incluso solicitar peritos para determinar la autenticidad de la firma.
Una vez que el Juez recopile y acredite las pruebas, dictará la sentencia y ordenará al vendedor (demandado) que acuda a la Notaría que el comprador (demandante) haya designado para efecto de realizar la formalización del contrato privado como mencionamos anteriormente.
El expediente del juicio debe turnarse al Notario designado para que se elabore la escritura del inmueble y, posteriormente, se debe informar al Juez que la escritura ya está preparada para que se notifique al demandado que debe acudir a la Notaría a firmar.
Si el demandado no comparece para la firma, el demandante podrá hacer notar al Juez la rebeldía en la cual se incurrió, en cuyo caso el propio Juez quedaría facultado para firmar la escritura pública de formalización frente al notario, como si fuera el vendedor mismo.
La complejidad de este proceso, el tiempo que toma concluirlo y los recursos económicos que implican para el cliente son en definitiva, mucho mayores a los de una simple formalización voluntaria conforme se comentó en la sección anterior, ya que en estos casos, además de los gastos correspondientes a un juicio, se deberán cubrir los impuestos que genera el vendedor.
Es decir, el comprador no sólo cargará con sus propios gastos de manera inicial, sino que también cubrirá los gastos e impuesto que le corresponderían al vendedor (quien además fue vencido en juicio).

Prescripción Positiva o Usucapión

La prescripción positiva, también llamada Usucapión, es una de las diversas maneras de adquirir la propiedad de inmuebles por parte de quienes pueden acreditar los requisitos legales solicitados.
En la conclusión de este proceso se obtiene la emisión de un título de propiedad, por medio de sentencia judicial, el cual es susceptible de inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, previo pago de los impuestos correspondientes.
En estricto sentido, no es una manera de “formalizar el contrato” como en los casos anteriores, sin embargo, tiene los efectos legales suficientes para remediar el vicio que el contrato privado tiene en cuanto a su forma de celebración.
Si bien existen diversas disposiciones legales y criterios judiciales en torno a la Usucapión, los cuales en conjunto realizan diversas salvedades y precisiones respecto de sus requisitos, se enlistan de manera simple los elementos que deberán probarse frente al Juez:

Poseer el inmueble en calidad de dueño del mismo.
Que la posesión sea de buena fe, pacífica y pública.
Que hayan transcurrido, por lo menos, 5 años desde la fecha cierta de inicio de la posesión.

Para atender el procedimiento de prescripción positiva, te recomendamos consultar y en su caso contratar, a un abogado especialista en derecho inmobiliario, toda vez que este proceso cuenta con una complejidad técnica y material superior a las de otras alternativas comentadas en este artículo.

Importancia de la asesoría legal inmobiliaria

Todos queremos ahorrar y hacer acuerdos que nos beneficien económicamente, pero cuando se trata de una compraventa de inmuebles y su escrituración, lo mejor es hacer los trámites correctamente desde un inicio para evitar juicios largos y costosos, pago de recargos por impuestos, contratar especialistas adicionales o tener que llegar a un acuerdo económico con la persona que te vendió el inmueble, y a quien ya le pagaste por la compra del mismo.

Recuerda que un una operación inmobiliaria asesorada correctamente desde el inicio te salvará de un juicio posterior y gastos que eran innecesarios de haberlo hecho de forma correcta. En Braiz Abogados queremos ser tus asesores y ayudarte a concretar negocios inmobiliarios favorables, seguros, que protejan tu patrimonio y el de tu familia.
Ponte en contacto con nuestros especialistas para agendar una cita de asesoría privada al correo: [email protected] o al teléfono de atención a clientes (55) 4377-3263 con atención también vía Whats App. Con gusto te atenderemos.