Evita Este Riesgo Legal Antes De Vender Inmuebles Habitacionales. Regulación PROFECO.
El modelo de negocio inmobiliario consistente en la edificación de unidades con fines habitacionales para su posterior venta al público, ha sido ampliamente explotada en la Ciudad de México desde hace ya varios años.
Sin embargo, aún podemos ver que la gran mayoría de proyectos inmobiliarios presentan una tendencia a OMITIR (de forma voluntaria o involuntaria, pero a final de cuentas omisión), las normas específicas que rigen y protegen a la compraventa de inmuebles que es efectuada por desarrolladores y profesionales inmobiliarios.
Dicho sea de paso, la normativa que aplica a la venta de vivienda por parte de empresarios inmobiliario no es bajo ningún supuesto, la que es aplicable a la venta de inmuebles de segunda mano (usados) que se efectúa entre dos particulares como una actividad no profesional.
En el primer caso aplica una ley federal por ser una actividad mercantil, a saber, la LEY FEDERAL DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR, vigente desde el 25 de diciembre de 1992. En el segundo supuesto, legislación civil de ámbito estatal, es decir, los códigos civiles de cada estado de la República.
Es una fuente inagotable de riesgos legales para cualquier inversionista inmobiliario, el construir su modelo de negocio a espaldas de la regulación aplicable en materia de protección al consumidor.
El cumplimiento de estas obligaciones, debe ser PRESUPUESTADO debidamente en cada proyecto de uso habitacional, con el fin de asegurar una operativa sana que provea de certeza jurídica tanto al inversionista como al comprador final de su producto.
A continuación, un resumen de las principales obligaciones que marca la mencionada ley:
I.- FUNDAMENTO.
Ley Federal de Protección al Consumidor, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 24 de diciembre de 1992. En lo sucesivo referida como la “Ley”.
Reglamento de la Ley Federal de Protección al Consumidor, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 3 de agosto de 2006. En lo sucesivo referido como el “Reglamento”.
II.- SUJETO OBLIGADO.
Fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervengan en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación.
No se distingue si se trata de persona moral o persona física, pues lo que se pretende regular es la actividad.
Asimismo, no se distingue sobre si es vivienda nueva, remodelada o de segunda mano, no obstante que todo el texto de la ley y reglamento parecen indicar que se trata de vivienda nueva. Por dicha omisión legal, recomendamos cumplir con esta ley en cualquier caso, ya sea nueva, de segunda mano o remodelada.
III.- OBLIGACIONES.
En resumen y tratando el tema desde la perspectiva del proceso de venta, el desarrollador inmobiliario tendrá 3 obligaciones básicas:
1.- Obligaciones de información previa.
2.- Obligaciones sobre contratos privados.
3.- Obligaciones Post-Venta (Garantías).
1.- OBLIGACIONES DE INFORMACIÓN PREVIA.
Antes de concretar cualquier operación de compraventa, se debe poner a disposición del comprador, por lo menos, la siguiente información:
- Maqueta física o digital del desarrollo inmobiliario.
- Los documentos que acrediten la propiedad del inmueble.
- Los documentos que acrediten las facultades del representante del vendedor.
- Información sobre las condiciones en que se encuentre el pago de contribuciones.
- Las autorizaciones, licencias o permisos expedidos por las autoridades correspondientes para la construcción
- Información relativa a las especificaciones técnicas, de seguridad, de uso de suelo así como la clase de materiales utilizados en la construcción; servicios básicos con que cuenta, así como todos aquellos con los que debe contar de conformidad con la legislación aplicable.
- Planos estructurales, arquitectónicos y de instalaciones.
- Información sobre las características del inmueble.
- Beneficios que en forma adicional se ofrezcan.
- Las condiciones bajo las cuales el consumidor puede cancelar la operación.
Adicionalmente, la publicidad que se utiliza para la propaganda del desarrollo inmobiliario, debe cumplir con lineamientos de exactitud y veracidad marcados por la Ley y el Reglamento.
2.- OBLIGACIONES SOBRE CONTRATOS PRIVADOS.
Los contratos privados de compraventa, deberán registrarse de forma obligatoria ante la Procuraduría Federal del Consumidor y de manera previa a su utilización.
Además de las sanciones administrativas por el incumplimiento de esta obligación, podrían argumentarse nulidades al contrato mismo desde el punto de vista civil, toda vez que el mismo fue firmado en contravención a una norma de órden público e interés social, como lo establece el Artículo 1 de la Ley.
Todo contrato, para su validez y procedencia de registro, deberá contar con las siguientes características e información:
- Caracteres legibles a simple vista y en un tamaño y tipo de letra uniforme.
- Lugar y fecha de celebración del contrato.
- Estar escrito en idioma español.
- Consignar nombre, denominación o razón social, domicilio y registro federal de contribuyentes del vendedor.
- Consignar nombre, domicilio y, en su caso, registro federal de contribuyentes del comprador.
- Precisar las cantidades de dinero en moneda nacional.
- Descripción del objeto del contrato.
- El precio total de la operación, la forma de pago, así como las erogaciones adicionales que deberán cubrir las partes.
- Relación de los derechos y obligaciones, tanto del vendedor como del comprador.
- Las penas convencionales que se apliquen tanto al vendedor como al comprador por el incumplimiento de las obligaciones contraídas, las cuales deberán ser recíprocas y equivalentes.
- Las garantías para el cumplimiento del contrato, así como los gastos reembolsables y forma para su aplicación.
- El procedimiento para la cancelación del contrato de adhesión y las implicaciones que se deriven para el vendedor y el comprador.
- Fecha de entrega del inmueble.
- Precisar las características técnicas y de materiales de la estructura, de las instalaciones y acabados.
- No podrá consignar prestaciones desproporcionadas a cargo de los consumidores, obligaciones inequitativas o abusivas, o cualquier otra cláusula o texto que viole las disposiciones de la Ley.
- Señalar que el inmueble cuenta con la infraestructura para el adecuado funcionamiento de sus servicios básicos.
- Los términos bajo los cuales habrá de otorgarse su escrituración.
- Indicar que el bien inmueble deberá estar libre de gravámenes a la firma de la escritura correspondiente.
Asimismo, la Ley señala que no se podrá recibir pago alguno sino hasta que conste por escrito la relación contractual, excepto el relativo a gastos de investigación.
3.- OBLIGACIONES POST-VENTA (GARANTÍAS).
El desarrollador inmobiliario deberá, garantizar los siguientes aspectos al comprador:
- Cuestiones estructurales, por un plazo mínimo de 5 años.
- Cuestiones de impermeabilización, por un plazo mínimo de 3 años.
- Otros elementos, por un plazo mínimo de 1 año.
Todos los plazos serán contados a partir de la entrega real del bien. Durante el tiempo de la garantía, el vendedor tendrá la obligación de realizar, sin costo alguno para el comprador, cualquier acto tendiente a la reparación de los defectos o fallas presentados.
Para el caso de defectos o fallas leves, además se pagará al comprador, una bonificación del 5% sobre el valor de la reparación. Se entenderá por defectos o fallas leves, todos aquellos que no sean graves.
Para el caso de defectos o fallas graves, el vendedor deberá realizar una bonificación del 20% de la cantidad señalada en el contrato como precio del bien. La Ley reputa defectos o fallas graves, aquellos que afecten la estructura o las instalaciones del inmueble y comprometan el uso pleno o la seguridad del inmueble, o bien, impidan que el consumidor lo use, goce y disfrute conforme a la naturaleza o destino del mismo.
En caso de que los defectos o fallas graves sean de imposible reparación, el comprador podrá optar por sustituir el inmueble o solicitar la rescisión del contrato más intereses sobre cantidades entregadas.
IV.-SANCIONES.
Los contratos que no se registren, no producirán efectos contra el comprador. Por lo cual ante incumplimientos del propio comprador, existe riesgo legal de no poder hacer exigibles los derechos consignados en el contrato frente a este argumento.
La Procuraduría podrá promover ante la autoridad judicial, cuando vea amenazado el interés jurídico de los consumidores, el aseguramiento de los bienes a que se refiere este capítulo, en aquellas operaciones que considere de difícil o imposible cumplimiento, mientras subsista la causa de la acción.
Además, existen multas económicas por la infracción a las obligaciones en protección al consumidor en materia inmobiliaria, que van desde $488.74 pesos hasta $2’745,903.07 pesos. En casos particularmente graves, la Procuraduría podrá sancionar con clausura total o parcial, la cual podrá ser hasta de noventa días y con multa de $141,929.70 pesos a $3’974,031.62 pesos. En caso de reincidencia se podrá aplicar multa hasta por el doble de las cantidades señaladas e inclusive arresto administrativo hasta por treinta y seis horas.
Las multas que imponga la Procuraduría son créditos fiscales y se ejecutarán por ésta en su carácter de autoridad fiscal bajo el Procedimiento Administrativo de Ejecución previsto en el Código Fiscal de la Federación y su Reglamento.
Cuando el infractor pague las multas impuestas dentro de los treinta días hábiles siguientes a la fecha de su notificación, se aplicará una reducción de un cincuenta por ciento de su monto, siempre y cuando no se hubiere interpuesto medio de defensa alguno en contra de dicha multa.
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