Los 3 Grandes Errores Al Firmar Un Contrato Privado De Compraventa De Inmueble En Ciudad De México – CONSEJOS PROFESIONALES.

En la Ciudad de México, la firma de un contrato privado de compraventa de una casa, de un departamento o de un terreno, se piensa como un documento de seguridad tanto para comprador como para vendedor, donde quedan reflejados los acuerdos entre las partes alrededor de una compraventa inmobiliaria, antes de llegar a la firma de escritura pública de compraventa con un notario público.

Esa tendría que ser su principal función y beneficio.

Sin embargo, hemos notado un aumento preocupante de casos en donde dicho contrato privado, pasa a ser un instrumento que complica y daña la operación de compraventa inmobiliaria.

Las razones principales por los que sucede este fenómeno, según la experiencia de nuestro despacho, se condensan en las siguientes 3 grandes causas, que analizaremos más a detalle:

1. Falta de conocimiento del estado legal del inmueble que es objeto del contrato de compraventa de inmuebles.
2. Falta de conocimiento sobre el tipo específico de contrato a ser utilizado.
3. Falta de cláusulas especiales que se adapten al caso en particular.

Habrá que insistir que la firma de un contrato privado en general, se llega a pensar como un documento «provisional», como si el mismo no produjera ningún efecto jurídico o legal entre las partes.

Asimismo, por el mero hecho de ser celebrado entre particulares y llamarse «privado», se cree que en la elaboración y firma del mismo no es necesario la presencia y asesoría de especialistas en la materia. Se piensa de forma errada, que las partes y los asesores inmobiliarios, al utilizar formatos de contrato, están en lo correcto en su redacción y alcance legal.

Para ilustrar el porqué estas ideas son errores desde el punto de vista legal, se copian los artículos relativos del Código Civil para la Ciudad de México, que son aplicables a este tipo de contratos:

Artículo 21. La ignorancia de las leyes no excusa su cumplimiento; pero los jueces teniendo en cuenta el notorio atraso intelectual de algunos individuos, su apartamiento de las vías de comunicación o su miserable situación económica, podrán, si está de acuerdo el Ministerio Público, eximirlos de las sanciones en que hubieren incurrido por la falta de cumplimiento de la ley que ignoraban, o de ser posible, concederles un plazo para que la cumplan; siempre que no se trate de leyes que afecten directamente al interés público.

Artículo 1796. Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquellos que deben revestir una forma establecida por la Ley. Desde que se perfeccionan obligan a los contratantes no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las consecuencias que, según su naturaleza son conforme a la buena fe, al uso o a la ley…

Artículo 1797. La validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

Artículo 1832. En los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse, sin que para la validez del contrato se requieran formalidades determinadas, fuera de los casos expresamente designados por la ley.

Artículo 2226. La nulidad absoluta por regla general no impide que el acto produzca provisionalmente sus efectos, los cuales serán destruídos retroactivamente cuando se pronuncie por el juez la nulidad. De ella puede prevalerse todo interesado y no desaparece por la confirmación o la prescripción.

Artículo 2227. La nulidad es relativa cuando no reúne todos los caracteres enumerados en el artículo anterior. Siempre permite que el acto produzca provisionalmente sus efectos.

Artículo 2228. La falta de forma establecida por la ley, si no se trata de actos solemnes, así como el error, el dolo, la violencia, la lesión, y la incapacidad de cualquiera de los autores del acto, produce la nulidad relativa del mismo.

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1.- Conocimiento del estado legal del inmueble.

Sin lugar a duda, la fuente más importante de problemas a nivel legal y todos los malos entendidos que surgen alrededor del contrato privado de compraventa, tienen como base el desconocimiento del estado legal del inmueble a ser comprado o vendido.

Mucho clientes nos piden el análisis de contratos privados de compraventa, incluso la redacción de contratos machote o formatos de contrato privado de compraventa de inmuebles. Ante dichas solicitudes, sin bien es cierto que dichas tareas pueden ser realizadas, la elaboración de un contrato de compraventa y su revisión, siempre tendrá su base y cimentación, en el estado legal particular del inmueble específico.

Esto se conoce bien por la técnica jurídica de antaño en materia de derecho inmobiliario. Es lo más lógico de efectuar, una evaluación legal profunda del inmueble antes de firmar cualquier contrato. No obstante todo ello, es de lo más común en Ciudad de México, el actuar en forma inversa.

Este aspecto en particular, tiene a su vez 2 grandes causas que lo propician:

1. El creer que la «revisión de papeles» es suficiente para evaluar el estado legal de una propiedad en Ciudad de México.
2. La práctica comercial efectuada por muchas inmobiliarias, sobre «evaluar por ellos mismos» el estado legal de un inmueble en Ciudad de México.

Sobre estos puntos, podemos decir que un propietario de inmueble que nos pueda mostrar documentación original y completa sobre una propiedad en Ciudad de México, sólo estará mostrando el 50% de la información necesaria para evaluar un inmueble.

Por otro lado, la capacidad técnica que se requiere para efectuar la evaluación legal correspondiente, rara vez podrá ser efectuada por el corredor inmobiliario, por lo cual, no obtener un dictámen por abogados en derecho inmobiliario, siempre será un riesgo legal grande.

Muchas operaciones en la Ciudad de México, de compraventa de inmuebles, se firman por la partes, únicamente con la documentación que exhibe el propietario y con la evaluación que de ella efectúa la inmobiliaria o corredor inmobiliario. Esta combinación de factores en la operativa diaria de la compraventa inmobiliaria, es un foco de contaminación que muchos clientes sufren día con día.

No es posible bajo ningún caso o supuesto, dictaminar el estado legal de departamento, casa o terreno alguno, sólo con la documentación exhibida por el propietario y la evaluación que de ella efectúan los corredores inmobiliarios.

Es necesario, como requisito indispensable, que dicha documentación sea evaluada y confrontada con los registro públicos y autoridades competentes, con el fin de prevenir riesgos legales, fraudes inmobiliarios y con el fin de prever cualquier procedimiento adicional que permita a las partes llegar a la compraventa ante notario público.

Sugerimos fuertemente a cualquier interesado en vender o comprar un inmueble en Ciudad de México, que pidan a su abogado una dictaminación profunda de los siguientes puntos de seguridad, como mínimo:

• Información del inmueble emitida por Registro Público de la Propiedad de la Ciudad de México, por medio de los trámites llamados «Constancia de Antecedentes Registrales» y «Certificado de Libertad de Existencia o Inexistencia de Gravámenes, Limitaciones de Dominio y Anotaciones Preventivas Único». Ambos trámites debe ser efectuados, no sólo uno de ellos.
• Verificación en Archivo General de Notarias de la Ciudad de México o en la notaría pública de origen, sobre la veracidad de la escritura pública exhibida como título de propiedad.
• Verificación de la cuenta predial y estado de adeudos, con la Secretaría de Finanzas de la Ciudad de México.
• Verificación de la cuenta de agua y estado de adeudos, con el Sistema de Aguas de la Ciudad de México.
• Verificación de los usos de suelo permitidos conforme Certificado Único de Zonificación emitido por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda.
• Verificación del estado posesorio del inmueble, por medio de visita física, con el fin de evaluar existencia de ocupantes, inquilinos, familiares o cualquier otra afectación de acceso al inmueble.
• Verificación del estado legal que guarden sucesiones testamentarias o intestamentarias, iniciadas o no, que reporten al inmueble o una fracción del mismo, como parte del inventario de cualquiera sucesión.
• Verificación del estado matrimonial del propietario del inmueble, a la fecha de su adquisición, así como verificación del estado matrimonial de herederos, a la fecha de fallecimiento del causante de la sucesión correspondiente.
• Verificación de las características físicas y de conservación del inmueble.
• Verificación sobre el estado legal de áreas anexas al inmueble, tales como cajones de estacionamiento, bodegas, terrazas, entre otras.
• Verificación sobre la administración del condominio al que pertenezca el inmueble y su estado de adeudos.
• Verificación de los requisitos de habitabilidad que necesita la institución acreditante, para el caso de compras de inmuebles con créditos hipotecarios.
• Verificación de identificaciones oficiales y comprobantes de domicilio, de comprador y vendedor.
• Verificación de formas de pago, en términos de la «Ley Antilavado», la cual es de aplicación en toda la República Mexicana.

2.- Tipo específico de contrato de compraventa de inmuebles.

Teniendo la dictaminación y estudio legal profundo del inmueble a ser vendido o comprado, es posible para el profesional en derecho inmobiliario, poder sugerir a comprador y vendedor, el mejor tipo de contrato privado a firmar.

No es una práctica sana, ni una práctica que de seguridad legal a las partes en un contrato de compraventa, firmar machotes de contratos privados de compraventa que son ofrecidos por inmobiliarias con poca experiencia.

En general nunca recomendaremos a cliente alguno, firmar un contrato privado que tenga por objeto una transmisión de propiedad de un inmueble en Ciudad de México, bajo un machote, formato o modelo. Esto es un riesgo legal casi seguro.

En términos generales existen 4 grandes tipos de contrato que pueden ser firmados, a la hora de acercarnos a concretar una compraventa de inmuebles.

1. Contrato Privado de Compraventa.
2. Contrato Privado de Compraventa con Reserva de Dominio.
3. Contrato Privado de Promesa de Compraventa.
4. Contrato de Compraventa de Bien Futuro.

Excedería los fines del presente artículo el análisis legal de cada uno de dichos tipos de contrato, sin embargo, la directrices principales que se utilizan para sugerir uno u otro contrato son la siguientes:

Se sugiere utilizar un Contrato Privado de Compraventa, cuando el estado legal del inmueble es óptimo y además, queda pagado el precio de forma total.

Se sugiere utilizar el Contrato Privado de Compraventa con Reserva de Dominio, cuando el estado legal del inmueble es óptimo y sólo se entrega un enganche o se pactan pagos periódicos.

Se sugiere utilizar el Contrato Privado de Promesa de Compraventa, cuando el vendedor aún no tiene la legal propiedad del inmueble, pero cuenta con las facultades legales para adquirirlo en un tiempo que pueda ser previsible. Asimismo, puede haber o no la entrega de cantidades, por concepto de depósito en garantía de las obligaciones adquiridas conforme este contrato.

Se sugiere utilizar el Contrato Privado de Compraventa de Bien Futuro, para el caso de vendedores que aún están fase de construcción del inmueble a ser vendido y pendientes de efectuar la subdivisión o régimen en condominio.

La selección el tipo correcto de contrato de compraventa inmobiliaria, no sólo es un tema de redacción o forma, tampoco en un tema que tenga que ver con el título del documento. Es tema central que versa sobre los efectos jurídicos que provocan cada uno de dichos contratos con base en la redacción de las cláusulas, trata sobre el momento en que legalmente se tiene por transmitida la propiedad, trata sobre vicios ocultos y vicios evidentes, trata sobre consecuencias de incumplimiento, trata sobre las posibilidades de hacer efectivo un contrato en juicio, entre muchos otros temas.

Firmar uno u otro tipo de contrato, no es cuestión menor.

3.- Cláusulas especiales de adaptación.

Una vez seleccionado el tipo de contrato, lo que viene es efectuar la adaptación al caso específico. Para ello, el Código Civil de la Ciudad de México y la legislación anterior al mismo, ha contemplado desde hace varias décadas, la posibilidad de que las partes incluyan «cláusulas especiales». Como referencia, se transcribe el artículo 1839 del Código Civil referido:

«Artículo 1839. Los contratantes pueden poner las cláusulas que crean convenientes; pero las que se refieran a requisitos esenciales del contrato, o sean consecuencia de su naturaleza ordinaria, se tendrán por puestas aunque no se expresen, a no ser que las segundas sean renunciadas en los casos y términos permitidos por la ley. «

Existe un reconocimiento legal sobre la necesidad de adaptar los contratos en general, al caso concreto.

¿Qué sucede si el inmueble está ocupado por inquilino o familiar que no desea hacer entrega del bien inmueble?¿Qué sucede si el crédito hipotecario no queda autorizado por la institución bancaria del comprador?¿Qué sucede con los daños en la propiedad antes de efectuar entrega? ¿Qué sucede si el procedimiento de regularización no tiene los resultados esperados?

Es ahí donde viene la prudencia del abogado en derecho inmobiliario, para reconocer y dejar plasmadas, clausulas específicas que puedan prevenir conflictos o malos entendidos futuros entre las partes, que deriven de la especial situación del inmueble y la forma en la que es comprado.

Es por ello que insistimos como profesionales, que la firma de modelos o machotes de contratos privados de compraventa de inmuebles en la Ciudad de México, llegan a hacer más daño que beneficio a las partes que intervienen en ellos.

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