Inversión en remates inmobiliarios en Ciudad de México. El Panorama Legal y Operativo.

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En la Ciudad de México podemos encontrar infinidad de anuncios, empresas y personas físicas que ofrecer oportunidad de negocio en la compra de bienes en remate judicial.

Cientos de personas, con el fin de buscar un mejor precio en la adquisición de bienes inmuebles y con el fin de buscar alternativas de inversión, incursionan en el complejo mundo de los inmuebles en remate judicial. La mayoría, comienza a experimentar, conforme pasan los meses, que los tiempos prometidos, los gastos presupuestados e inclusive, los resultados esperados, no son congruentes con las pláticas previas habidas antes de la adquisición.

El descontento que generalmente causa la compra de remates judiciales, se debe a la combinación de 2 razones que son muy claras, para quienes conocemos de fondo la industria:

Se subestima por desconocimiento, la complejidad técnico-jurídica de la compra de remates judiciales.
El vendedor de bienes en remate judicial, presenta un conflicto de intereses en la situación. Hará ver la situación de compra de estos bienes, con menos complejidad de la que tiene realmente, con el fin de cerrar la venta.

Desglosemos cada uno de estos puntos, con el fin de dar un panorama general al lector.

1.- Puntos de Complejidad de la Adquisición de Remates.

Veamos de forma panorámica, los puntos que son normalmente desconocidos por el comprador o inversor en remates judiciales primerizo:

a) La compra de bienes en remate judicial no es en todo caso, la compra de un bien inmueble de forma inmediata.

Esta situación es de fundamental comprensión. Revise usted muy bien cual es la contraprestación inmediata que le ofrece el operador o vendedor del remate judicial de inmuebles. Es decir, pregúntese ¿qué recibe usted de forma inmediata al entregar el primer pago al vendedor?

Gran porcentaje de empresas la ofrecerán la firma de un «contrato de prestación de servicios» o la firma de un «contrato de intermediación mercantil», o figuras similares. Es decir, usted no está recibiendo ningún derecho o bien que pueda re-vender, para el caso de no tener éxito. No existe respaldo en bienes para ese dinero entregado.

Esta forma de operar de empresas de remates judiciales, lo lanza a usted de forma inmediata, a un posible fraude inmobiliario y en el mejor de los casos, lo lleva a contratar con personas que no son los titulares de los derechos del remate judicial y quienes intentarán adquirir a su vez dichos derechos para usted, sin garantía de éxito.

En condiciones óptimas, lo que debería estar usted recibiendo por su dinero, es la adquisición de los derechos de un juicio que involucra como consecuencia final, la adquisición de un bien inmueble. Esto, por medio de escritura pública y directamente del demandante en el juicio o el ganador de un remate judicial. El dinero a pagar, a su vez, tendría que ir directamente a cuenta de quien puede acreditarse como titular de esos derechos.

Otra condición óptima, sería participar de forma directa en la subasta de bienes inmuebles, con el acompañamiento debido de un profesional en la materia, con el fin de buscar resultar ganador de la subasta.

Cualquier otro esquema diferente a los anteriores, aumenta de forma injustificada, los riesgo legales y de fraude, que de forma natural están presente en el compra de bienes en remate judicial.

b) Análisis legal de información antes de compra.

Si una empresa o vendedor de bienes en remate judicial no le pueden ofrecer datos básico sobre el procedimiento, tales como número de expediente judicial, folio real del inmueble o nombre del banco o empresa titular de los derechos, no sería lógico bajo ningún supuesto, efectuar una compra en esas condiciones.

Si en la compra de bienes inmuebles regulares se pide un revisión del estado legal de la propiedad, a mayoría de razón, en la compra de bienes que están involucrados en procedimientos judiciales, se debería de poder acceder a más información, al tener una complejidad mucho mayor.

Una vez teniendo acceso a la información, se deben de evaluar algunos puntos que llegan a incrementar, los riesgos legales y operativos de la compra de remates judiciales.

A manera de ejemplo, se enuncian los siguientes:

Evaluar la actividad del demandado o rematado durante el procedimiento. Su completa ausencia durante el proceso o su carácter conflictivo, son un punto fundamental a considerar.
Evaluar el tipo de procedimiento del cual deriva el remate judicial. No tiene el mismo grado de seguridad adquirir derechos de juicios donde el demandante es una persona física y justifica sus derechos con base en un pagaré, que comprar derechos que derivan de acciones legales de un banco, quien justificará sus derechos con escritura pública.
Evaluar en qué fase del procedimiento se encuentra el juicio. Es muy diferente comprar los derechos de litigio antes de las fases de remate, que comprar después de efectuada la subasta pública, al ganador.
Evaluar si existen otros acreedores o interesados en el inmueble, por medio de hipotecas, embargos u otras anotaciones en el inmueble.
Evaluar si el estado registral y catastral del inmueble, son aptos para efectuar una escritura de adjudicación por remate judicial, como una de las fases finales del proceso.
Evaluar si dentro del procedimiento judicial, se cumplieron con todas las formalidades esenciales del mismo.
Evaluar el tipo de procedimiento legal que dio origen a la venta judicial del bien inmueble.
Evaluar sobre el estado posesorio del inmueble y sobre procedimientos que tengan que realizarse para recuperar la posesión.

c) Análisis legal de carga fiscal y costos adicionales.

La compra de un bien en remate judicial se presenta como una oportunidad de inversión por su bajo costo de adquisición, en algunos casos, hasta un 40% menos que el valor comercial de los bienes involucrados.

Sin embargo, el costo de «adquirir» los derechos de un procedimiento que implica la adjudicación del remate judicial, no es el único costo que deberá pagar el adquirente. Es por ello que el análisis previo del caso, es tan fundamental, pues permite hacer la evaluación legal y la financiera, para ver si «es negocio» o no, antes de comprar.

A continuación, los gastos fiscales y costos adicionales que de forma regular puede denotar la compra de un remate judicial:

Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles. Este es un impuesto que se paga a la Tesorería de la Ciudad de México por el simple hecho de volverse propietario de un bien inmueble dentro de la entidad federativa. Se calcula por medio de un tabulador consignado en el Código Fiscal de la Ciudad de México. Este impuesto, según el tipo de compra de un remate judicial, puede ser pagado más de una vez por parte del adquirente final, si existe más de una cesión de los derechos de adjudicación del bien inmueble.
Derechos de Registro Público de la Propiedad de la Ciudad de México. Este pago constituye la retribución por el servicio público que presta el Registro Público de la Propiedad de la Ciudad de México, por el hecho de efectuar la cancelación de anotaciones y el cambio de propietario en sus archivos. Se calcula por medio de una tarifa, cuya base de cálculo se encuentra una vez más en el Código Fiscal de la Ciudad de México.
Arancel de Notarios de la Ciudad de México. Esta cantidad es el cobro de honorarios que efectúa se efectúa por parte de la notaría pública designada y también es a cargo del adquirente. Los honorarios corresponden a la redacción y otorgamiento de la escritura pública de cesión de derechos y de la escritura pública de adjudicación de bienes inmuebles por remate judicial, así como la liquidación y pago de impuestos que se general. Su cobro tiene como base el Arancel de Notarios de la Ciudad de México, que se publica de forma anual en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México. Por la complejidad operativa, su monto es superior al cobro que se haría en una compraventa de inmuebles regular.
Impuesto Sobre la Renta por Enajenación de Inmuebles. Este impuesto tiene su fundamento en la Ley del Impuesto Sobre La Renta, misma que es de aplicación en toda la República Mexicana. Si bien dicho impuesto es detonado por el rematado, al existir en su patrimonio un incremento (por disminución de deuda) con motivo de la enajenación de inmueble por remate, el impuesto debe ser económicamente soportado por el adquirente. Este sólo concepto, puede ser el factor de planeación financiera más importante a analizar, respecto de carga fiscal. Este monto por sí mismo puede determinar si estamos en un negocio con margen o con pérdida.
Impuesto Sobre la Renta por Adquisición de Inmuebles. Este impuesto sólo se causará en el caso de que los bienes motivo del remate judicial, se vendan y adjudiquen en un valor menor al reportado en el avalúo que se obtuvo para sacar a remate el bien inmueble. Se deberá pagar, en caso de causarse, el 20% sobre la diferencia, sólo por este concepto.
Impuesto al Valor Agregado. En tratándose de bienes comerciales o industriales, se deberá pagar el 16% del valor que representen las construcciones destinadas a dichos fines.
Erogaciones por Gestorías. Durante el procedimiento de adjudicación de bienes inmuebles por remate judicial se necesitará la obtención de diversas certificaciones, previas al otorgamiento de la escritura pública.
Adeudos de Impuesto Predial y Derechos por Suministro de Agua. Estos conceptos deberán pagarse respecto de los últimos 5 años, siempre y cuando no existan requerimientos de pago por parte de las autoridades competentes.
Erogaciones en Juicio. Durante los procedimientos, pueden ser necesarios la publicación de edictos, la contratación de peritos, la emisión de copias certificadas, entre otros.
Honorarios Legales. El monto a pagar como honorarios a los profesionales en derecho contratados para efectos de llevar a buen término la adjudicación del bien inmueble y la recuperación legal de la posesión.
Gastos de Remodelación. Al recuperar la posesión, es probable que exista una destrucción importante de acabados e instalaciones.

El conocimiento y manejo de estos temas, requieren de un nivel de especialidad diferente, para efectuar el análisis y estrategia legal en favor del comprador o inversionista con el fin de atenuar su impacto de forma legal.

d) El factor tiempo como carga financiera.

El tiempo de resolución para un procedimiento de compra de bienes en remate judicial siempre es indeterminado. Lo anterior, hace que existan procedimientos tan largos, que no es posible evaluar financieramente su carga hacia el comprador o inversionista.

Un tiempo más largo de resolución siempre crea un aumento en los adeudos de impuesto predial, derechos por suministro de agua, honorarios legales para la atención del asunto, impuestos federales, imposibilidad de recuperación económica de cantidades ya invertidas, lo cual puede afectar el flujo de efectivo del inversionista.

Un buen análisis previo de temas legales, puede prevenir y detectar procedimientos que tenga características que lo hagan propenso a ser más costoso por el factor tiempo.

2.- Sobre el Conflicto de Interés del Vendedor de Remates Judiciales.

Es común que el vendedor o empresa que ofrece un remate judicial, incluya dentro del precio de compra, los honorarios y asesoría legal para prestar servicios al comprador que le aseguren la adquisición final del bien que fue objeto de un remate judicial.

De origen, nos parece un error de procedimiento, pues la lógica comercial de venta choca de manera frontal con la prudencia y previsión legal que debe guardar esa misma empresa, al defender los intereses de su cliente.

Por lo anterior, se sugiere al comprador o inversionista en remates judiciales, que pueda contratar profesionales propios para efectuar el análisis legal y fiscal previos, así como para tomar las riendas del procedimiento de remate judicial.

El comprador o inversionistas en remates judiciales necesita por orden lógico, contar con profesionales que cuiden exclusivamente de sus intereses, con recomendaciones objetivas y prudentes.

A diferencia de la compra de inmuebles a una inmobiliaria, donde existen buen grado de normas protectoras al consumidor, la compra de bienes en remates judiciales no otorga mayor protección a su comprador al no existir regulación específica, siendo su única arma la prudencia y buen juicio que se tome a cada paso del procedimiento de compra.

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