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Nueva Ley de Extinción de Dominio 2019. Necesidad de Compliance Inmobiliario.


Hemos sostenido desde hace varios años que la actividad inmobiliaria en general se constituye en nuestro país como una actividad altamente regulada y técnica.

Leyes como la que se comenta en este artículo, hacen patente la afirmación anterior. En juego, se encuentran varios actores del mercado inmobiliario que de forma histórica, han elegido vías «tradicionales» por no decir «informales» para la compra, arrendamiento y administración de inmuebles. Ahora, el riesgo de no cumplir con la legislación aplicable en una operación inmobiliaria los pondrá en riesgo no sólo de una multa, sino de perder la totalidad del bien inmueble.

En caso de no lograr documentar y cumplir con la regulación legal que atañe a las operaciones inmobiliarias e incluso adoptar prácticas adicionales como códigos de conducta o ética, el riesgo es enorme, a la luz de la nueva Ley Nacional de Extinción de Dominio.

Para personas física y empresas, se hará cada vez más importante implementar una especie de «compliance inmobiliario» en su actividad, con el fin de cumplir no solo con lo estrictamente legal, sino generar y adoptar prácticas que les permita generar pruebas o documentos para acreditar la BUENA FE en sus operaciones inmobiliarias, siendo dicha acreditación el CENTRO DE GRAVEDAD sobre el cual se deberán estructurar las nuevas relaciones jurídicas alrededor de los inmuebles.

Esto es una de las piezas clave en la ley que se comenta, independientemente de la dudosa constitucionalidad de muchas de sus disposiciones.

A partir del día 10 de agosto del 2019, entró en vigencia una nueva Ley Nacional de Extinción de Dominio (en lo sucesivo referida únicamente como la “Ley”), la cual tiene por efecto inmediato:

  1. Regular y unificar a nivel nacional, los supuestos de procedencia de la acción de extinción de dominio, procedimiento jurisdiccional, así como el destino y administración de bienes sujetos a la extinción de dominio.
  2. Dejar sin efecto la anterior Ley Federal de Extinción de Dominio, así como todas las leyes estatales en materia de extinción de dominio. Las entidades federativas, incluyendo la Ciudad de México, contarán con un plazo de 180 días para adecuar su legislación a las nuevas normas de la Ley. Lo anterior, no afectará a los procedimientos de extinción de dominio comenzados bajo las leyes antes derogadas, los cuales podrán concluir bajo dicha legislación.
  3. La creación de juzgados especializados, locales y federales, en materia de extinción de dominio dentro de los 6 meses siguientes. En el inter, serán competentes los Juzgados en Materia Civil, que no tengan asignada alguna materia en especial.

Con independencia de las novedades generales y procedimientos que contempla, el presente artículo tiene como intención informar de forma general, las disposiciones que pueden representar un RIESGO LEGAL a clientes cuya línea de inversión es la administración, arrendamiento, compra y constitución de garantías hipotecarias en relación a BIENES INMUEBLES, así como las acciones preventivas recomendadas.

Qué Es La Extinción de Dominio

La extinción de dominio es, en pocas palabras, la “pérdida” de los derechos, sobre bienes (incluidos los inmuebles), por ser un PRODUCTO o un MEDIO, en relación con la comisión, comprobada o no, de los siguientes delitos:

  1. Delincuencia organizada.
  2. Secuestro.
  3. Delitos en materia de hidrocarburos, petrolíferos y petroquímicos.
  4. Delitos contra la salud.
  5. Trata de personas.
  6. Delitos por hechos de corrupción.
  7. Encubrimiento.
  8. Delitos cometidos por servidores públicos.
  9. Robo de vehículos.
  10. Recursos de procedencia ilícita (lavado de dinero).
  11. Extorsión.

No es necesario en términos de la Ley que exista sentencia firme que declare la comisión de un delito, por desgracia, establece como suficiente que el Juez que conoce del procedimiento (un Juez Civil, quien no tiene facultades o especialidad para calificar hechos delictivos), evalúe que existen “fundamentos sólidos y razonables” que permitan “inferir” la existencia de bienes inmuebles con origen o destino ilícito.

La acción de extinción de dominio, debe ser iniciada desde luego por el Ministerio Público, con base en información recolectada en carpeta de investigación correspondiente, entre otras fuentes, iniciando un procedimiento civil «independiente» al procedimiento penal.

A Quiénes Afecta La Extinción De Dominio

El proceso de extinción de dominio puede constituir un RIESGO LEGAL para las siguientes personas:

  1. Al propietario de bienes inmuebles, quien podrá perder el derecho de propiedad; ya sea por adquirir dichos inmuebles con recursos procedentes de los hechos ilícitos antes mencionados o por permitir su utilización a terceras personas que comenten dichas actividades ilícitas, sin poder comprobar la buena fe de su intervención.
  • A quien de facto se ostente como propietario, por lo cual implicará la pérdida de dicho estatus o situación fáctica, así como los derechos que pueden derivar de la posesión;
  • A quien detente o posea los bienes, tales como inquilinos, depositarios, usufructuarios, comodatarios entre otros, quienes perderán por consecuencia el derecho personal o real que les correspondía junto con la posesión o detentación de los bienes, siempre y cuando no comprueben que les era imposible conocer sobre hechos de configuran los hechos ilícitos.
  • A quien tenga constituida una garantía hipotecaria, fiduciaria o cualquier otro derecho sobre un bien inmueble y que no pueda comprobar su buena fe y/o la imposibilidad fáctica de conocer sobre hechos de configuran los hechos ilícitos.

Los bienes inmuebles que pueden ser sujetos al procedimiento se pueden relacionar con los hechos ilícitos de la siguiente manera:

Bienes respecto de los cuales el titular del bien no acredite la procedencia lícita de éstos”.

Derivado de dicha descripción, se hace cada vez más necesario que la adquisición de bienes, se haga siempre en escritura pública o por medio de un procedimiento judicial, así como cuidar la comprobación de las formas de pago de precios conforme marca la LEY FEDERAL PARA LA PREVENCIÓN E IDENTIFICACIÓN DE OPERACIONES CON RECURSOS DE PROCEDENCIA ILÍCITA.

Bienes de procedencia lícita utilizados para ocultar otros Bienes de origen ilícito, o mezclados material o jurídicamente con Bienes de ilícita procedencia”.

No obstante que el bien haya sido adquirido por un medio lícito, podrá ser objeto de extinción de dominio, con base en su USO. Interpretamos que esta disposición se refiere al USO QUE DA EL TITULAR MISMO A UN INMUEBLE DE SU PROPIEDAD, toda vez que existe disposición expresa que regula el USO dado por un TERCERO al propietario del inmueble.  

Bienes que provengan de la transformación o conversión, parcial o total, física o jurídica del producto, instrumentos u objeto material de hechos ilícitos”.

Por desgracia, en esta descripción se podrían verse involucrados injustificadamente compradores de unidades privativas dentro de un régimen en condominio, donde el terreno y/o lo materiales empleados, hayan sido adquiridos por parte del desarrollador con base en recursos de procedencia ilícita.

Bienes de origen lícito cuyo valor sea equivalente a cualquiera de los Bienes descritos en las fracciones anteriores, cuando no sea posible su localización, identificación, incautación, aseguramiento o aprehensión material”.

La ley contempla una especie de sustitución material y se extienda a bienes “sanos” que sustituyan a aquellos bienes “enfermos” si estos han sido ocultados o destruidos, e inclusive a manera de interpretación, aquellos bienes inmuebles cuyo derecho por tercera persona tenga que ser protegido.

Bienes utilizados para la comisión de hechos ilícitos por un tercero, si su dueño tuvo conocimiento de ello y no lo notificó a la autoridad por cualquier medio o tampoco hizo algo para impedirlo.

A mayor claridad y por medio de una interpretación inversa, se puede leer que el propietario del bien inmueble podrá no ser objeto de extinción de dominio, siempre y cuando pueda mostrar que le fue física y jurídicamente imposible tener conocimiento de los hechos ilícitos perpetrados por un ocupante del inmueble.

Este supuesto es mucha relevancia para aquellos administradores o arrendadores de inmuebles, toda vez que implicará para dichos personajes, la implementación de mecanismos para dejar plenamente acreditada la imposibilidad de saber o tener conocimiento de hecho ilícitos, ya que con esas simples actividades podrán estar protegiendo su actividad y patrimonio inmobiliario con base en la comprobación de sus controles de seguridad.

Este dispositivo obliga al empresario inmobiliario, a tener un grado máximo de diligencia y documentación de su actuar, al momento de dar en uso un bien inmueble a terceras personas. Este dispositivo desde luego apunta a una profesionalización del inversionista inmobiliario en términos generales.

En ampliación de la relevancia que tiene este dispositivo, debemos mencionar que la misma Ley establece que para configurar la acción de extinción de dominio, el Ministerio Público debe reunir los siguientes requisitos para hacerlo:

  1. La existencia de un Hecho Ilícito;
  2. La existencia de algún bien de origen o destinación ilícita;
  3. El nexo causal de los dos elementos anteriores, y
  4. El conocimiento que tenga o deba haber tenido el titular, del destino del bien al Hecho Ilícito, o de que sea producto del ilícito. Este elemento no se tendrá por cumplido cuando se acredite que el titular estaba impedido para conocerlo.

Insistimos que los mecanismos de contratación, prevención y documentación durante la vida de cualesquiera contratos que den uso a un inmueble, serán pieza clave para tener constituidas las pruebas idóneas para demostrar que a pesar de la máxima diligencia puesta en la actividad, resultó imposible tener conocimiento.

Plazos De La Extinción De Dominio

Es importante distinguir entre bienes que son PRODUCTO de hechos ilícitos y bienes que son UTILIZADOS para cometer hechos ilícitos, para efectos de contabilizar durante cuánto tiempo se podrá iniciar con un procedimiento de extinción de dominio.

La Ley contempla que en el primer caso, las facultades del Ministerio Público son PERMANENTES, es decir no prescriben. Para el segundo caso, el Ministerio Público tendrá 20 AÑOS para ejercer la acción de extinción de dominio contado a partir de la actualización del hecho ilícito.

Es decir, que un comprador de inmueble que pagó el precio con dinero obtenido de delincuencia organizada o corrupción, tendrá un RIESGO LEGAL PERMANENTE.

A diferencia de quien por desgracia dio en arrendamiento un bien inmueble a una banda criminal, quien tendrá un RIESGO LEGAL TEMPORAL.

Derivado de lo anterior, se recomienda a arrendadores y administradores de inmuebles sobre la conservación de la documentación legal y operativa de cada inquilino por un plazo mínimo de 20 años, a diferencia de lo que señalan las leyes en materia mercantil y fiscal.

La Extinción De Dominio Frente Actos Jurídicos Inmobiliarios

La acción de extinción de dominio es una acción que PERSIGUE AL BIEN INMUEBLE, independientemente de la muerte de su propietario original y quien pudo configurar o permitir los hechos ilícitos. La Ley establece como regla general, que los derechos que lleguen a tener sobre los inmuebles los  herederos, legatarios y “cualquier causahabiente” que alegue un derecho de propiedad sobre el mismo, tendrán afectación directa.

Es de mencionar, que la Ley señala también la excepción a este regla general, estableciendo que “ningún acto jurídico realizado sobre Bienes afectos a la acción de extinción de dominio los legitima, sin perjuicio de los derechos de terceros de Buena Fe”, lo cual puede entenderse en el sentido que los terceros conservarán sus acciones para ejercerlas en contra de quien corresponda o inclusive, para conservar los bienes en su poder, toda vez que existe la alternativa de buscar “bienes sustitutos” al responsable y se contemplan medios para probar la buena fe.

Nos parece relevante apuntar que dentro del procedimiento civil de la extinción de dominio se contempla la posibilidad de que el Ministerio Público solicite, como medida provisional, la anotación preventiva de la demanda en el Registro Público de la Propiedad, fecha a partir de la cual, se podrá tener un elemento adicional para evaluar la buena o mala fe de terceros con derechos al inmueble.

Aún es muy temprano para conocer la forma en que los tribunales entenderán y aplicarán este dispositivo, pero hay alternativas en la misma Ley y derechos otorgados por Tratados Internacionales que nos hacen pensar que tendrá que prevalecer en la medida de lo posible, la conservación de los efectos los actos jurídicos en beneficio de dichos terceros de buena fe.

Presunción de Mala Fe Genérica

Si bien la Ley dice que la buena fe de una adquisición o del uso de un bien “se presumen”, es decir, se tienen por entendidas en primera instancia, contradictoriamente obliga a “acreditarlas” pudiéndolo hacer en cualquier parte del proceso civil de extinción de dominio.

Es decir, la Ley en verdad quiere decir que la mala fe queda presumida de antemano y para destruir esa suposición, se tendrá que acreditar con elementos de buena fe.

Las formas de acreditar la buena fe, encuentran una lista meramente ejemplificativa dentro de la misma Ley:

Que consta en documento, de fecha cierta y anterior a la realización del Hecho Ilícito, de conformidad con la normatividad aplicable”. Por esta mención, podría ser sugerido que no sólo los contrato de compraventa se realizarán por medio de escritura pública, sino también, contrato de arrendamiento en general hacerlos pasar por medio de una ratificación de firmas ante fedatario público, con el fin de tener pre-constituida este tipo de pruebas.Que oportuna y debidamente se pagaron los impuestos y contribuciones causados por los hechos jurídicos en los cuales funde su Buena Fe, o justo título. La obligación de los arrendadores de inmuebles de generar los comprobantes fiscales digitales adecuados, será fundamental como elemento de protección patrimonial.

Que el bien susceptible de la acción de extinción de dominio fue adquirido de forma lícita y en el caso de la posesión, que esta se haya ejercido además el derecho que aduce de forma continua, pública y pacífica. La publicidad se establecerá a través de la inscripción de su título en el registro público de la propiedad correspondiente, siempre que ello proceda conforme a derecho y en otros casos, conforme a las reglas de prueba. A diferencia de lo que estable la legislación civil de la Ciudad de México, donde se reconocen con algún efecto legal la posesión adquirida de mala fe e inclusive por medio delictuosos, esta ley desestima dicha posesión para efectos de la Ley en comento.

La autenticidad del contrato con el que pretenda demostrar su justo título, con los medios de prueba idóneos, pertinentes y suficientes para arribar a una convicción plena del acto jurídico y su licitud. Recalcamos la importacia de buscar la forma legal de generar documentos públicos de reconocimiento de firma, en la medida de lo posible.

El impedimento real que tuvo para conocer que el bien afecto a la acción de extinción de dominio fue utilizado como instrumento, objeto o producto del Hecho Ilícito o bien, para ocultar o mezclar Bienes producto del Hecho Ilícito”.

En caso de haberse enterado de la utilización ilícita del bien de su propiedad, haber impedido o haber dado aviso oportuno a la autoridad competente. Se entenderá por aviso oportuno, el momento en el cual la Parte Demandada o la Persona Afectada, hace del conocimiento a la autoridad competente por cualquier medio que deje constancia, de la comisión de conductas posiblemente constitutivas de los ilícitos materia de la extinción de dominio, en el bien del que sea titular, poseedor o tengan algún derecho sobre él, siempre y cuando se realice antes de su conocimiento de la investigación, la detención, el aseguramiento u otras diligencias necesarias para el resguardo de los detenidos o Bienes.

Lo Más Preocupante. Medidas Cautelares.

Con base en la Ley en comento, se establece que el Ministerio Público puede solicitar, inclusive antes de presentar la demanda de extinción de dominio, que el Juez ordene el aseguramiento de bienes inmuebles que serán objeto de dicha demanda, para evitar su enajenación y procurar su conservación. Desde luego, esta medida cautelar, también quedará inscrita en el Registro Público de la Propiedad correspondiente y tiene por efecto:

  • Prohibir la enajenación (aún por herencia o legado) y constitución de gravámenes sobre el inmueble afectado, así como impedir anotar cualquier otro gravamen en el folio real del inmueble afectado.
  • La “transferencia” del inmueble a una autoridad administradora, para que esta autoridad “administre” el bien inmueble. Un verdadero acto de confiscación de bienes previos a una sentencia civil y/o penal. Si bien pareciera que es únicamente para efectos de “administrar” y conservar dicho bien, se contempla la figura de enajenación anticipada, lo cual revela que el fin de la medida cautelar es un verdadero procedimiento que afecta la propiedad del inmueble antes de evaluación judicial, pudiendo inclusive resultar enajenado por compraventa o donación a tercera persona de forma definitiva. Si bien se contempla la devolución de precios o valor de avalúo en caso de resolverse a favor del afectado, la afectación patrimonial y comercial quedarán concretadas, en aquellos casos que el precio de venta y/o avalúo que se utiliza como base para hacer la restitución al afectado, no correspondan a las verdades ventajas comerciales que el inmueble representaba para su titular.
  • La imposibilidad de ofrecer una garantía alterna, para liberar al bien inmueble del aseguramiento. La Ley establece que la forma de levantar el aseguramiento del bien, sólo podrá ser a solicitud del Ministerio Público, bajo una causa justificada (entre ellas, la acreditación de los derechos de tercero de buena fe en el expediente). Pero no le es “obligatorio”, es decir, es una “facultad discrecional” el solicitar el levantamiento de la medida cautelar antes de los 6 meses de decretada dicha medida. La segunda alternativa es solicitar la revocación de la medida cautelar por parte del afectado, si el Ministerio Público no ejerce la acción de extinción de dominio en un plazo máximo de 6 meses.

La Ley contempla otro dispositivo bastante “amplio” y a nuestra consideración es muy peligroso, donde el mismo Ministerio Público puede implementar por sí mismo actos de conservación de forma inmediata: “Las actuaciones que limiten derechos fundamentales serán adoptadas previa orden judicial. En caso de urgencia u otra necesidad debidamente fundamentada, el Ministerio Público podrá adoptar tales medidas, debiendo someterlas a control judicial posterior tan pronto sea posible.”

También se debe tener en cuenta que la Ley establece que aun existiendo sentencia por la que se resuelva como improcedente de la acción de extinción de dominio, esto no prejuzgará respecto de otras medidas cautelares en materia penal, las cuales podrán subsistir. De igual forma la absolución del afectado en el proceso penal o la no aplicación de la pena de decomiso de bienes, no prejuzga respecto de la legitimidad de bien alguno.

Se contemplan facultades exacerbadas para el Ministerio Público en esta materia “nacional-penal-civil”, entendemos que de mucha utilidad frente al combate del crimen, pero extremadamente peligroso frente a terceros de buena fe y en ambos casos, con constitucionalidad ampliamente cuestionable.

Problemas De Constitucionalidad

Estamos convencidos que diversos dispositivos de la Ley violentan de forma directa Derechos Humanos consignados en la Constitución Política y en los Tratados Internacionales en materia de Derechos Humanos, inclusive en oposición al mismo artículo constitucional que le da fundamento a la propia Ley.

La aplicación de diversos artículos de la Ley resultará en la implementación de Juicios de Amparo que estimamos tendrán buen éxito frente a las medidas consignadas.

Esto de cierta forma se avisa por parte de la misma Ley, al establecer en su artículo Décimo Segundo transitorio que:

 “Dentro del año siguiente a la entrada en vigor de la Ley Nacional de Extinción de Dominio, la persona titular de la Fiscalía General de la República, realizará una convocatoria pública para la revisión del marco constitucional y jurídico en materia de extinción de dominio. Dicha convocatoria tendrá como objetivo la identificación, discusión y formulación de las reformas constitucionales y de la Ley Nacional de Extinción de Dominio para su óptimo funcionamiento. Los resultados obtenidos serán públicos y se comunicarán al Congreso de la Unión con el fin de que éste realice las adecuaciones al marco jurídico que considere sean necesarias y pertinentes.

Existe un peligro oculto en esa redacción pues parece mencionar que se podrán formular reformas “constitucionales” para buscar el óptimo funcionamiento de esta Ley. Como si la “ley fundamental” fuera la Ley Nacional de Extinción de Dominio y la Constitución la que debe ser adecuada a la misma.

De ser dicha mención un “aviso de política pública”, estaríamos frente a una completa perversión, donde se sentarían las bases para anunciar un “volteo de pies a cabeza” del sistema legal mexicano; un paso retrogrado por lo que se refiere a la protección de los derechos humanos frente a los actos arbitrarios del estado. La posibilidad o no, de familias, empresas e inversionistas de defender sus activos inmobiliarios en el país, será una realidad por definir en fechas próximas por parte nuestro máximo tribunal constitucional.

Recomendaciones Prácticas

  • Revisión de contratos por medio de los cuales se otorgue el uso u ocupación de un inmueble a terceras personas, pudiendo modificar clausulado o su naturaleza. Se recomienda generar nuevos contratos con mención a partes específicas de la Ley, así como procurar su firma o ratificación ante fedatario público.
  • Previo a la firma de contratos, solicitar información personal de usuarios de inmuebles y en su caso, llevar los controles de identificación de clientes, manifestaciones sobre dueños beneficiarios, manuales y reporte de operaciones en términos de la LEY FEDERAL PARA LA PREVENCIÓN E IDENTIFICACIÓN DE OPERACIONES CON RECURSOS DE PROCEDENCIA ILÍCITA.
  • Solicitar constancia de no antecedentes penales.
  • Revisión y reforzamiento de garantías otorgadas para asegurar el pago de rentas y daños al inmueble, incluyendo en los contrato como causa de incumplimiento y por tanto, causa de ejecución de la garantía otorgada, cualquier daño sobre el inmueble arrendado, derivado de actos ilícitos por parte del ocupante.
  • Llevar a cabo un control fiscal estricto, respecto de la facturación de las operaciones inmobiliarias.
  • Para el caso de inmuebles que se aprovechen por partes, pero siendo el inmueble un solo bien por no estar subdividido o constituido un régimen de propiedad en condominio sobre el mismo, se sugiere efectuar la subdivisión o constitución de condominio, con el fin de limitar una posible pérdida patrimonial a parte del inmueble y no a su totalidad.
  • Para el caso de uso de aplicaciones tecnológicas para ofrecer hospedaje, estar consciente que dichas plataformas, aún no generan información o documentación de la operación mercantil en términos de la Ley en comento, para llegar a un pleno acreditamiento de la buena fe.
  • La sistematización de la operación inmobiliaria por medio de documentos públicos, privados y digitales, así como contemplar un sistema para almacenar dicha documentación por un plazo mínimo de 20 años.
  • El levantamiento de actas de entrega con reporte fotográfico, al momento de dar en posesión un inmueble a terceras personas.


Este artículo no constituye opinión legal vinculante alguna para nuestra Firma, ni podrá ser utilizado ni citado sin nuestra autorización previa y por escrito, al tratarse de un resumen con fines de divulgación exclusivamente. No asumimos responsabilidad alguna por el contenido, alcance o uso de este documento. Para cualquier comentario respecto a este artículo, favor de dirigirse con un abogado de BRAIZ Abogados Inmobiliarios.

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