Contratos Inmobiliarios En CDMX Y Cómo Podrían “Infectarse” De Coronavirus.
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Las afectaciones negativas a diversas industrias y actividades productivas se vislumbran enormes. Cuando todo el panorama económico nacional cambia de forma tan agresiva y por motivos de salud pública, surge la pregunta:
¿La ley contempla estos casos como justificantes para dejar de cumplir contratos?
Imaginemos este ejemplo: María trabaja en la industria aeronáutica y sufre un despido (el cual era previsible por la profunda afectación al sector). Se volverá materialmente imposible para María encontrar empleo a nivel mundial en el rubro en el cual está capacitada, probablemente durante un tiempo considerable. María vive en un departamento rentado en la Ciudad de México desde hace 4 meses, pero en busca de comprar un departamento propio. Por lo anterior, celebró hace 2 meses con un desarrollador inmobiliario, un contrato privado para comprar su departamento en donde se establece un plan de pagos que era económicamente posible para María.
¿Tiene María alguna alternativa legal ante esta situación tan desafortunada o se verá “aplastada” por una montaña de penalizaciones?
¿Sería justo para el propietario del inmueble arrendado o inclusive para desarrollador inmobiliario, que María tuviera alternativa legal para modificar el contrato?
Desde el año 2010, la Ciudad de México “intentó” regular el dilema ético-legal que puede estar a la vuelta de la esquina, veamos:
1.- ¿MODIFICACIÓN LEGAL DE CONTRATOS POR CORONAVIRUS?
El 22 de enero del 2010, el artículo 1,796 del Código Civil de la Ciudad de México, sufrió una reforma que afectó a los contratos civiles, con motivo de una iniciativa presentada por la Diputada Alejandra Barrales (PRD).
El tamaño de la afectación fue agregar un segundo párrafo a dicho artículo (así como incluir 2 nuevos artículos), que en su texto hoy en día vigente establece:
“ARTICULO 1,796.- Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquellos que deben revestir una forma establecida por la Ley. Desde que se perfeccionan obligan a los contratantes no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las consecuencias que, según su naturaleza son conforme a la buena fe, al uso o a la ley, con excepción de aquellos contratos que se encuentren en el supuesto señalado en el párrafo siguiente.
(Párrafo agregado) Salvo aquellos contratos que aparezcan celebrados con carácter aleatorio, cuando en los contratos sujetos a plazo, condición o de tracto sucesivo, surjan en el intervalo acontecimientos extraordinarios de carácter nacional que no fuesen posibles de prever y que generen que las obligaciones de una de las partes sean más onerosas, dicha parte podrá intentar la acción tendiente a recuperar el equilibrio entre las obligaciones conforme al procedimiento señalado en el siguiente artículo.”
Como respuesta general, podríamos aseverar que en la Ciudad de México, SI EXISTE UNA POSIBILIDAD LEGAL para recuperar el “equilibrio en el contrato”. Siempre y cuando sea un contrato no aleatorio (es decir, que desde su celebración exista determinación de las obligaciones), sujeto a un plazo (como podría ser compraventa a plazo) o de tracto sucesivo (como un arrendamiento).
Sin embargo, por ningún lado en dicho artículo, ni en subsecuentes, se atreve a definir qué se deberá entender por un “acontecimiento extraordinario de carácter nacional” o más bien, quién puede determinar que se está ante dicho evento ¿La epidemia por Coronavirus podría calificarse como tal evento? ¿Un Juez local tiene facultades para calificar asuntos nacionales?
Una de las varias técnicas que existen para la interpretación de una norma legal, es la “voluntad del legislador”. Para este caso, es muy rescatable destacar, que la iniciativa de reformas al artículo antes transcrito, si tuvo como intención abrazar un hecho de tal magnitud como lo es una pandemia, incluidos también procesos inflacionarios, devaluación y pérdida de empleo.
Textualmente se hizo el siguiente pronunciamiento:
“(EXPOSICION DE MOTIVOS DE LA REFORMA) La teoría de la imprevisión cuya inclusión se propone en el Código Civil para el Distrito Federal, consiste, esencialmente, en la posibilidad de que un juez, a petición de parte interesada, pueda modificar y, en su caso, rescindir un contrato bilateral, de tracto sucesivo o ejecución diferida, cuando por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles las prestaciones a cargo del deudor se hayan tornado excesivamente onerosas. La revisión del contrato busca, ante todo, reducir de manera equitativa las prestaciones que se han vuelto desproporcionadas por circunstancias ajenas a las partes como son, por ejemplo, los procesos inflacionarios, la devaluación, la pérdida del empleo y del poder adquisitivo, y hasta situaciones de emergencia como las epidemias, las plagas o los terremotos.”
Asimismo, podríamos utilizar como referencia de interpretación, una norma del mismo Código Civil que está contemplada para los arrendamientos de fincas rústicas, que existe desde la misma expedición del Código, mucho antes de la reforma del año 2010, el cual creemos también podría aplicarse en el caso de estudio:
ARTICULO 2,455.- El arrendatario no tendrá derecho a la rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos proveniente de casos fortuitos ordinarios; pero sí en caso de pérdida de más de la mitad de los frutos, por casos fortuitos extraordinarios.
Entiéndase por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro acontecimiento igualmente desacostumbrado y que los contratantes no hayan podido razonablemente prever.
En estos casos el precio del arrendamiento se rebajará proporcionalmente al monto de las pérdidas sufridas.
Las disposiciones de este artículo no son renunciables.
De lo anterior, podríamos pensar que sí existen elementos para argumentar que la pandemia del COVID-19, tiene o podría configurar elementos para calificar como un evento extraordinario de carácter nacional que funja como causa para solicitar una modificación contractual.
2.- EL TIEMPO ES VITAL.
Los tiempos contemplados para accionar el mecanismo de modificación a contratos son muy cortos, en comparación a las demás acciones otorgadas por las leyes.
Nos parece que una de las tantas complicaciones fácticas, en casos como la epidemia del Coronavirus, es el determinar una fecha de “inicio” o más bien, se trata de un evento “continuado” o si más bien los efectos secundarios de la pandemia (como pueden ser los despidos, devaluación o inflación) son los verdaderos eventos extraordinarios en base a los cuales debe hacerse el cálculo de tiempos.
Según el propio Código Civil, en el artículo 1796 BIS agregado con motivo de la reforma del año 2010, la modificación del contrato debe solicitarse inicialmente DE FORMA PRIVADA (es decir sin necesidad de intervención de un Juez) DENTRO DE LOS 30 DÍAS SIGUIENTES a que ocurrieron los acontecimientos extraordinarios. En nuestra particular opinión, se sugiere hacer esta notificación VIA NOTARIAL, para dejar constancia fehaciente.
Para el caso de no llegar a un acuerdo entre los contratantes en un plazo de 30 días posteriores a la notificación, la parte que notificó ya podrá acudir ante un Juez Civil para someter el caso a consideración judicial. En términos de ley, este derecho sólo puede ejercer dentro de los 30 días posteriores al fenecimiento del plazo de negociación.
De económica importancia es considerar que hasta no obtener una resolución judicial al respecto con carácter definitivo, la parte solicitante NO PODRÁ SUSPENDER EL CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES.
Dicha situación nos parece quita efectividad al mecanismo, pues no da oportunidad ni siquiera de presentar una garantía que ayude a otorgar una suspensión provisional. Esto se ve agravado aún más con los tiempos de respuesta que presentan de forma natural los Juzgados Civiles por su propia carga administrativa; asimismo habrá que considerar que en el Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México, se decretó la suspensión de plazos judiciales y labores a partir del 18 de marzo del 2020 y hasta el 20 de abril del 2020, de forma inicial.
En este sentido, mantener en cumplimiento las obligaciones del solicitante por periodo tan largo puede resultar el aspecto económico más complicado dentro del mecanismo planteado por ley, que si bien, no le priva el derecho al solicitante de ejercer la acción de modificación, si le quita la posibilidad de obtener una terminación anticipada conforme veremos en el siguiente apartado.
3.- DE QUÉ SE TRATA LA MODIFICACIÓN.
El obtener una resolución judicial definitiva que establezca la procedencia de modificación al contrato, da derecho a obtener una de las siguientes posibilidades, según los artículos 1796 BIS y 1796 TER del Código Civil de la Ciudad de México:
1.- Modificación de las obligaciones para restablecer el equilibrio “económico” del contrato, según lo determine el Juez.
2.- La terminación anticipada del contrato. Esto sólo puede aplicar como posibilidad para el caso que no exista retraso en cumplimiento de obligaciones y para el caso que no haya obrado de forma dolosa.
Ninguna de estas 2 consecuencias, afectará a las obligaciones que hayan surgido con anterioridad al evento extraordinario.
4.- TIPOS DE CONTRATOS AFECTADOS.
La regulación comentada se encuentra en un código de aplicación local en la Ciudad de México y únicamente respecto de cierto tipo de contratos (como pueden ser arrendamientos, compraventas a plazo, promesas de compraventa, mutuo civil). Es decir, no se podrá extrapolar este mecanismo a contratos de arrendamiento celebrados en otros lugares de la República Mexicana, salvo que su legislación local prevea un mecanismo específico similar.
Asimismo, este dispositivo tampoco podrá aplicar para contratos de carácter mercantil, como lo pueden ser algunas compraventas a plazos que tengan como fin la especulación comercial.
Asimismo, jugará un importante papel el clasificar si el contrato celebrado es un acto mercantil, uno civil o uno mixto, pues derivado de ello se podrá argumentar o no, la posibilidad de solicitar judicialmente la modificación contractual con base en las normas del Código Civil para la Ciudad de México.
5.- COMENTARIOS FINALES.
Suscribimos la opinión del Doctor en Derecho José de Jesús López Monroy, ”…El añadido de la Asamblea Legislativa parece más político que jurídico, puesto que trata de resolver las condiciones de injusticia a través de una reforma legal, pretendiendo que con el texto de la ley se va a lograr la justicia que se vio alterada por el cambio de condiciones económicas.”
Acontecimientos tan profundos como una pandemia global van a afectar la realidad de a los contratos casi de forma certera. Afectarán la situación económica de familias y empresas enteras, con claras consecuencias legales como los son el incumplimiento técnico de contratos.
Si bien el mecanismo establecido por el Código Civil, puede parece una declaratoria política de buena voluntad para proteger a una clase económica desvalida, es sin embargo, un derecho vigente en la Ciudad de México para solicitar judicialmente la modificación de contratos, pese a las muchas lagunas legales e inconvenientes técnicos y prácticos que presenta en su regulación. Es derecho aplicable y habrá que estar atentos a evaluar qué casos merecen la pena el intento de este mecanismo de ajuste.
Sin embargo, nos parece que hoy más que nunca, la vía del acuerdo y el consenso para superar esta etapa, será la mejor vía de solución para todas las partes contratantes. La función de abogados y mediadores privados está más patente que nunca, con el fin de mostrar y proponer vías de solución a los contratantes. Ejercer la comunicación y el diálogo efectivo para buscar la firma de convenios modificatorios tan pronto como sea posible, es el verdadero mecanismo al cual debiéramos estar apuntando en tiempos en donde, hasta el poder judicial de la Ciudad de México, está en cuarentena.
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