VENDER UN INMUEBLE HIPOTECADO EN CDMX – ASPECTOS LEGALES
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En este artículo, podrás encontrar una orientación general sobre la compra y venta de inmuebles que aún cuentan con hipotecas vigentes, sus alternativas y riesgos. Es un artículo que se escribe para el público en general, al ser un caso que incrementa su frecuencia en México.
En México cada vez es más común observar operaciones de compraventa de inmuebles en donde el inmueble aún está sujeto a una hipoteca a favor de instituciones bancarias, el INFONAVIT y/o FOVISSSTE entre otros, debido a las necesidades de liquidez y/o la urgencia de terminar con las mensualidades del crédito por parte del propietario.
La recurrencia aumenta año con año de forma importante, pues cada vez más propietarios están pensando y evaluando la venta de su propiedad a pesar de no haber terminado de saldar el crédito hipotecario con el cual adquirieron dicho inmueble. La presiones económicas que existen en México y la creciente tasa de desempleo son catalizadores constantes para este fenómeno.
De igual forma, los compradores de inmuebles se están encontrando cada vez más, que sus compras de inmuebles implican el manejo legal de hipotecas anteriores.
1.- ¿Está permitido legalmente vender una propiedad con hipoteca?
Como preámbulo y con el fin de aclarar una duda muy común en relación a los créditos hipotecarios, diremos que la existencia de una hipoteca sobre un inmueble no impide ser legalmente considerado como un propietario legal. Aún existe la creencia que una hipoteca implica una especie de «retención de la propiedad» por parte del Banco, lo cual es incorrecto. La hipoteca tan sólo es un derecho que persigue al inmueble para asegurar un cobro en caso de incumplimiento del crédito, sin poner en duda los derechos del propietario y sus facultades para venderlo a terceras personas.
Que un inmueble se encuentre gravado por una hipoteca no es un obstáculo legal para la venta del mismo, toda vez que no existe prohibición alguna para ello. De hecho, existen artículos en la legislación civil que hacen referencia a la venta de bienes hipotecados. Veamos el ejemplo más importante en los artículos 2273 y 2894 del Código Civil Federal (de idéntica redacción en el Código Civil para la Ciudad de México):
«Artículo 2273. Tratándose de la venta de determinados bienes, como los pertenecientes a incapacitados, los de propiedad pública, los empeñados o hipotecados, etc., deben observarse los requisitos exigidos por la ley para que la venta sea perfecta.«
«Artículo 2894. Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero.«
Ante este marco legal que hace posible la venta de bienes hipotecados, las instituciones que otorgan créditos hipotecarios han consignado desde hace muchos años, dentro de las escrituras donde constan los contratos de crédito o mutuo, cláusulas para establece una causa de VENCIMIENTO ANTICIPADO (es decir, el banco podría exigir el total del crédito de forma anticipada, dejándose de aplicar los pagos mensuales o quincenales) el transmitir la propiedad del inmueble, sin haber recabado la previa autorización de la institución que otorga el crédito.
Si usted cuenta con su escritura en donde consta el contrato de crédito respectivo, podrá localizar cláusulas como el ejemplo siguiente:
«DÉCIMA NOVENA.- VENCIMIENTO ANTICIPADO.- Las partes convienen que «EL BANCO» podrá dar por vencido anticipadamente el plazo estipulado para el pago de las prestaciones a cargo de «LA PARTE ACREDITADA» en caso de incumplimiento a cualquiera de las obligaciones previstas en este contrato y en cualquiera de los siguientes casos:
…e) Si «LA PARTE ACREDITADA» transmite la propiedad, afecta en fideicomiso o grava el inmueble hipotecado, sin previo consentimiento otorgado por escrito por parte de «EL BANCO»…»
La notificación que se debería realizar al banco para solicitar su consentimiento con el fin de transmitir el inmueble, obedece a que el banco, necesita tener oportunidad de evaluar el perfil económico y crediticio del que será nuevo dueño, para no degradar las seguridades y evaluaciones en relación al pago del crédito. Es decir, el nuevo dueño se convertirá en el nuevo deudor frente al banco.
Visto lo anterior podríamos decir que si bien es posible, desde el punto de vista legal, el transmitir la propiedad de un inmueble aunque el mismo se encuentre hipotecado, dicha transmisión podría traer aparejado que el banco o institución otorgante del crédito, nos pueda solicitar antes de tiempo, que paguemos el monto total del crédito lo cual podría acarrear consecuencias económicas más severas en caso de no obtener autorización positiva sobre el nuevo dueño.
La operativa se vuelve muy compleja al seguir este camino, pues todo interesado en comprar el inmueble con hipoteca, tendría que pasar por el visto bueno del banco, quien no necesariamente podría aprobarlo.
Sin embargo, la solución en la práctica jurídica mexicana, ha seguido un mejor camino que guarda agilidad y seguridad para todas las partes del proceso.
2.- ¿Cuál es la mejor forma de vender un inmueble con hipoteca?
La mejor forma de vender un inmueble con hipoteca es simple: VENDERLO SIN HIPOTECA. Lo anterior parece un contra sentido pero es más sencillo de lo que se puede imaginar, al no ser necesario contar el dinero suficiente para pagar por completo el saldo pendiente, sino más bien, saber concertar los acuerdos adecuados con nuestro interesado en adquirir la propiedad.
Veamos los pasos sugeridos de forma general:
PASO 1.- Información Clara. Antes de firmar cualquier contrato y antes de recibir cualquier tipo de apartado o enganche, es necesario manifestar al interesado en adquirir el inmueble que se cuenta con una hipoteca vigente. Esta situación tiene como finalidad que el adquirente sepa que existirá un proceso de cancelación de hipoteca y que parte del precio, no deberá ser entregado directamente al propietario original, sino que deberá entregarse directamente al banco a cuyo favor se encuentra la hipoteca. Bajo ningún supuesto, vender un inmueble hipotecado es un factor que pueda disminuir el valor comercial de la propiedad, solamente afectará tiempos de proceso de compraventa, la cantidad final que reciba el vendedor y las mecánicas para el pago del precio.
PASO 2.- Selección de Contrato. El contrato privado que sirve para generar la primeras obligaciones entre comprador y vendedor, mientras se llega a la firma de escritura pública, no se recomienda que sea uno de compraventa, pues el contrato de compraventa (así sea en su forma privada), transmite la propiedad del inmueble. Se recomienda por tanto, utilizar variaciones del contrato de compraventa, como pueden ser el contrato de compraventa con reserva de dominio o el contrato de promesa de compraventa. Además, en dicho contrato debe existir la mención de la hipoteca y que el vendedor asume los gastos por cancelación de hipoteca. Consulta aquí nuestras sugerencias para firma de contratos privados.
PASO 3.- Solicitud de Cartas Saldo. El vendedor del inmueble hipotecado, debe solicitar al banco o instituto correspondiente, un documento oficial donde conste el saldo pendiente de pagarse así como el notario que deberá hacer la cancelación de hipoteca (en todo caso, se recomienda solicitar que sea el mismo notario que se encargará de la compraventa). Esta carta se le llama comúnmente como «carta saldo» y debe obtenerse antes de poder firmar la escritura pública de compraventa y justamente después de haber firmado el contrato privado, con el fin de obtener un saldo actualizado y vigente para la operación.
PASO 4.- Manejo de Pagos. Se recomienda que a la firma de la escritura pública, se haga el pago al banco que es titular de la hipoteca, por el saldo total que marca la carta emitida por el mismo. Y este pago se hace con cargo al precio. Además, es altamente sugerido que este pago que extingue la hipoteca, lo haga directamente el comprador del inmueble con cargo al precio, sin que dichas cantidades pasen por cuentas del vendedor. Con ello, se puede asegurar por parte del comprador que el bien inmueble pasará a su propiedad sin la hipoteca original. Esto aplica también en caso que el comprador realice su compra por medio de un nuevo crédito hipotecario, en cuyo caso el nuevo banco hará el pago directo al banco anterior.
PASO 5.- Verificación de Escritura Pública. Como último paso, es adecuado revisar visualmente que dentro de la misma escritura de compraventa exista un capítulo que contemple la cancelación de la hipoteca original. Es oportuno decir, que todos los gastos y aranceles notariales por la cancelación de hipoteca en escritura pública, suelen correr a cargo del vendedor quien es el que contrató originalmente dicho crédito.
3- ¿Y si el banco ya me demandó el pago del crédito por medio de un Juzgado?
El procedimiento de venta podría volverse más complejo para el caso que el estatus del crédito hipotecario llegará a estar en un estado de impago tal, que existan acciones judiciales iniciadas por el banco ante los Juzgados Civiles o Mercantiles. Sin embargo, dependiendo del avance del procedimiento judicial aún podría ser posible la venta del inmueble en dicha situación.
En este caso, además de los pasos operativos antes indicados en la sección 2, se sumarán pasos a realizar de nivel judicial para lograr terminar con dichos procedimientos de cobro. A pesar de presentarse los procedimientos judiciales e inclusive que el inmueble sea objeto de embargo, es posible aún realizar la compraventa pues en todo caso, la finalidad es cubrir lo adeudado por el crédito hipotecario.
La posibilidad legal para realizar la operación de compraventa con inmueble hipotecado se mantendrá si dentro del proceso judicial de cobro, aún no sea ha fincado el remate judicial, es decir, si dentro del proceso judicial aún no se ha rematado el inmueble en subasta pública.
Desde el momento en que exista un comprador ganador en dicha subasta, la propiedad ha cambiado de dueño y por tanto se ha perdido incluso la facultad para vender el inmueble, pues este ha cambiado de dueño dentro del proceso judicial. A partir de dicha fase no es posible ejecutar la venta de inmueble hipotecado por haber perdido la calidad de dueño.
4.- ¿Y qué pasa con los famosos «traspasos» de créditos?
La palabra «traspaso» es un término acuñado en una vieja práctica legal e inmobiliaria que consiste en transmitir el inmueble y las obligaciones de pagar el crédito hipotecario, por medio de un contrato privado, sin recabar ninguna autorización por parte del banco o institución que otorgó dicho crédito y sin miras a formalizar por medio de notario público dicho contrato. Esta operación es más común verla al interior de la República Mexicana y con inmuebles vacacionales.
Este tipo de operaciones no tienen como tal una definición legal y pueden implicar el incumplimiento a la regulación de cesión de derechos en el Código Civil y del contrato de crédito original como hemos visto en el numeral 1 anterior. En relación con la cesión de deudas, se incumple el siguiente artículo del Código Civil de la Ciudad de México (de igual redacción el Código Civil Federal):
«Artículo 2051. Para que haya sustitución de deudor es necesario que el acreedor consienta expresa o tácitamente.«
Además, desde el punto de vista legal, deja en situación de riesgo legal a ambas partes en el contrato por varios motivos. En primer lugar el nuevo «propietario» no será propietario frente a terceros pues no existen cambios de propietario a nivel del Registro Público de la Propiedad. El nuevo «propietario» podría correr el riesgo legal de sufrir una contienda judicial con motivo de terceras personas alegando mejor derecho sobre el inmueble.
Por otro lado, el deudor original lo seguirá siendo legalmente frente al banco o institución respectiva, de tal forma que cualquier incumplimiento de pago será directamente imputable al deudor original y no a quien «adquirió» dichas obligaciones y se supone es el «nuevo deudor».
A final del día, es un documento que no brinda protección legal ni seguridad patrimonial a ninguna de las partes contratantes. No alcanza a resolver la intención original de los involucrados.
Lo que ha motivado a muchas a personas a entrar en este tipo de operaciones obedece a aquellas de índole económico, pues intentan ahorrar gastos de impuestos, registro público y notarios en detrimento directo de su seguridad patrimonial y estatus crediticio.
Desde luego, es una operación que no se recomienda bajo ningún supuesto desde el punto de vista legal, sobre todo, cuando tenemos opciones tan claras y seguras como lo es el procedimiento marcado en el numeral 2 anterior.
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